FÅRUP ÆLDRECENTER RANDERSEGNENS BOLIGFORENING UNDER KONKURS STADION ALLE 3B, FÅRUP Advokat Pernille Thrane pt@svega.dk J.nr. 135088-000361 SVEJGAARD GALST QWIST Advokataktieselskab CVR nr. 32 28 55 70 Gammel Strand 44 1202 København K Tlf. 33 63 74 00 Fax 33 63 74 01 www.svega.dk www.alliottgroup.net
FÅRUP ÆLDRECENTER Fårup Ældrecenter er adkomstmæssigt beliggende i afdeling 157 Skalsådalen, men tilhører afdeling 51. Ejendommen indeholder både ældreboliger, som ejes af Randersegnens Boligforening afdeling 51, og af servicearealer, som ejes af Randers Kommune (overtaget fra Purhus Kommune i forbindelse med kommunesammenlægningen). Ældreboligerne indeholder 2 etaper. Den ældre del er oprindelig opført i 1957 og består af oprindeligt 13 boliger, hvoraf 2 nu er inddraget/anvendes til kontor for personalet på Fårup Ændrecenter. Boligerne er 2-rums boliger med køkken og bad. Den nye del er opført i 2009 og består af en selvstændig bebyggelse i form af 13 fritliggende rækkehuse med have, også opført som 2-rums boliger med eget køkken/bad. Disse boliger er beliggende på en selvstændig matrikel på adressen Mælkevej 4-14, og har ingen renoveringsbehov el. lign. problemer. Boligerne har dog adgang til, og benytter i vist omfang servicearealerne tilknyttet Fårup Plejecenter. Der er ikke oprettet en ejerforening mellem hhv. servicearealerne og ældrecenteret, men ejendommen er opdelt i ejerlejligheder. Ejerlejlighed nr. 1 omfatter 951 kvm og tilhører Randers Kommune. Fordelingstallet er 42/100. Ejerlejlighed nr. 2 omfatter 1.143 kvm og tilhører afd. 51. Fordelingstallet er 50/100. Ejerlejlighed nr. 3 omfatter 178 kvm og tilhører Randers Kommune. Fordelingstallet er 8/100. Samlet set er fordelingstallet 50/50 mellem afd. 51 og Randers Kommune. Dette betyder, at alle udgifter til renovering af selve ejendommen deles 50/50 mellem Randers Kommune og afd. 51. Boligerne er mærket som almene ældreboliger og Randers Kommune har derfor anvisningsret iht. almen boliglovens 54, stk. 1, ligesom Randers Kommune hæfter for betaling af leje samt udgifter til istandsættelse ved fraflytning, jf. almenboliglovens 54, stk. 4. AKTUELLE VEDLIGEHOLDELSES/RENOVERINGSBEHOV Der er et ønske fra personalet på Fårup Ældrecenter om at få ombygget de oprindelige 13 plejeboliger til mere tidsvarende indretning, da bl.a. badeværelser med toiletter ønskes større. Ejendommens stand er i forbindelse med Landsbyggefondens besigtigelse ikke vurderet til at være egnet til nedrivning, hvorfor det ikke kan forventes, at der kan opnås Landsbyggefondens tilladelse til nedrivning. 2
De nødvendige renoveringsudgifter omfattet af ejerforeningen er anslået vurderet til følgende: Vinduer kr. 750.000 Nyt gasfyr kr. 300.000 Nyt vindfang kr. 150.000 Nyt garagetag kr. 75.000 I alt, ekskl. moms kr. 1.275.000 Moms kr. 318.750 I alt, inkl. moms kr. 1.593.750 Disse udgifter skal deles 50/50 i ejerforeningen, hvilket betyder, at hhv. afdelingen og Randers Kommune skal bekoste kr. 796.875 hver. Herudover vil der for kun boligerne være følgende udgifter: Udskiftning af gulve kr. 350.000 Modernisering af badeværelser á kr. 300.000 kr. 3.900.000 I alt, ekskl. moms kr. 4.250.000 Moms kr. 1.062.500 I alt, inkl. moms kr. 5.312.500 De samlede udgifter for afdelingen til renovering er derfor anslået til i alt kr. 796.875 + 5.312.500 = kr. 6.109.375. Moderniseringen af badeværelserne til en udgift på kr. 300.000 ekskl. moms omfatter alene en opdatering i forhold til sanitet samt gulv og vægbeklædning. Der er ikke indeholdt en ændret indretning eller udvidelse. Denne udgift omfatter ikke gennemgribende forbedring med ændret ruminddeling mv. Udgifterne til disse renoveringsarbejder vil kunne gennemføres ved låneoptagelse og lejestigninger. Lejestigningerne skal gennemføres for alle lejerne i afd. 51, medmindre Randers Kommune godkender en omfordeling af lejen, således at lejestigningen alene pålignes ældreboligerne. Det vil dog kræve kommunegaranti for lånet på formentlig 100%, hvilket er sædvanligt for sådanne byggerier. MODERNISERING/OMBYGNING En fuldstændig ombygning af boligerne, og en efterfølgende tidsvarende indretning med bl.a. større badeværelser, anslås af DAB til en udgift i omegnen af 20-25 mio. kr. i stedet for de kr. 6.109.375, som nævnt ovenfor. Finansieringen af disse arbejder vil som udgangspunkt også ske med lejestigninger og optagelse af realkreditlån og mod kommunal garanti, jf. ovenfor. 3
Hvorvidt der vil kunne opnås tilsagn fra Landsbyggefonden om ydelsesstøtte til lån til udførelse af ombygningen, jf. almenboliglovens 91, og med kommunal garanti efter 91, stk. 6, vides ikke. Umiddelbart menes det dog ikke realistisk, da ombygningen ikke er nødvendig. Desuden har ejendommen ved en renovering i 1992, som følge af bygningstekniske forhold, opnået støtte fra Landsbyggefonden. Ejendommens nuværende bygningstekniske forhold kan ikke begrundet fornyet renoveringsstørre fra Landsbyggefonden, og heller ikke ønsket om ændret lejlighedsindretning og opdatering til tidsvarende indretning, kan i sig selv gøre det realistisk at opnå tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden til renoveringen. MULIGHEDER FOR ÆNDRING AF FÅRUP ÆLDRECENTER Nedrivning Landbyggefonden yder efter almenboliglovens 92, stk. 2, støtte til nedrivning af almene boliger. Nedrivning støttes med 60% og de resterende 40% finansieres af Kommunen, Boligorganisationen og Realkreditinstituttet. Støtte til nedrivning ydes kun undtagelsesvis, og gives primært i forbindelse med ghettoområder med henblik på at bidrage til samlet løft af området. Samtidig forudsættes nedrivning at være del af en helhedsplan. Nedrivning skal godkendes af både kommunen og ministeriet. Det er derfor ikke sandsynligt, at der kan opnås tilsagn om støtte til nedrivning af Fårup Ældrecenter. Ommærkning I det omfang Randers Kommune ikke længere ønsker at råde over ældreboligerne på Fårup Ældrecenter, er der mulighed for enten at indgå en frivillig aftale med boligorganisationen om, at boligorganisationen overtager anvisningsretten til boligerne, jf. almenboliglovens 55, stk. 1 eller at boligerne ommærkes, jf. almenboliglovens 3, stk. 1, nr. 6. Boligernes størrelse er for store til, at der kan ske om mærkning til ungdomsboliger, men ommærkning til familieboliger er en mulighed. Dette forudsætter en frivillig aftale med boligorganisationen. Derudover skal det stadig ved ommærkning vurderes, at det er realistisk at leje ud til den nye personkreds. Da lejetab ved ændret anvisningsret skal bæres af boligorganisationen alternativt efter godkendelse afdelingen selv vurderes det ikke som en sandsynlig mulighed at overdrage anvisningsretten. Heller ikke ommærkning synes realistisk, da det er DABs vurdering, at det ikke vil være muligt at udleje boligerne til familieboliger. Ombygning Da det ikke vurderes som sandsynligt, at der vil kunne ske udlejning ved ommærkning til familieboliger, findes det heller ikke realistisk, at der kan ske ombygning med støtte fra Landsbyggefonden, jf. almenboliglovens 91, stk. 1, og efterfølgende ommærkning til familieboliger, jf. almenboliglovens 3, stk. 1, nr. 4. 4
Nedlæggelse Såfremt kommunen ikke ønsker at opretholde Fårup Plejecenter kan ejendommen erhverves af Randers Kommune efter reglerne i almenboliglovens 27, stk. 4. Overdragelse kan i så fald ske til indestående belåning. Herefter vil der være tale om kommunalt ejede ældreboliger. Disse er ikke omfattet af almenboliglovens 27 og dermed vil en efterfølgende nedlæggelse ikke kræve ministeriets godkendelse, jf. almenboliglovens 27, stk. 2. Hvis der efterfølgende er ønske om at nedlægge boligerne, skal lånet for de nedlagte boliger indfries, da grundlaget for låneoptagelsen dermed vil være bortfaldet, jf. håndbog om tilsyn med drift af støttet boligbyggeri. Restgælden i ældreboligerne er, da der er tale om kontantlån fortsat meget lig restgælden, og dermed i størrelsesordenen kr. 8.208.025. KONKLUSION Fårup Plejecenter vil kunne renoveres for en samlet anslået udgift på kr. ca. 1,9 mio. (de ovenfor nævnte ca. 1,6 mio., der skal afholdes af ejerforeningen + kr. 350.000 til renovering af gulvene i boligerne), hvorved de nødvendige arbejder på selve ejendommen og renovering af gulvene i boligerne vil kunne gennemføres. Herudover vil der for en yderligere udgift på 3,9 mio. kr. kunne foretages en opdatering af de nuværende badeværelser. Den samlede udgift for det aktuelle renoveringsbehov med opdatering af de nuværende badeværelser er dermed ca. kr. 6,2 mio. Herudover er der mulighed for en gennemgribende modernisering af boligerne med ændret indretning for en udgift på kr. 20-25 mio. Dette svarer til en udgift pr. bolig på kr. 1,5-1,9 mio. kr. Begge disse løsninger forudsætter, at Fårup Plejecenter fortsat benyttes til den aktuelle anvendelse. Og en gennemgribende modernisering forudsætter en mere langsigtet plan for Fårup Plejecenter. Ønskes ældreboligerne nedlagt kræver dette, at Randers Kommune overtager ejendommen og udbetaler den indestående belåning på kr. 8.208.025, hvorefter ejendommen kan nedrives, sælges eller finde helt anden anvendelse. Hverken ommærkning eller ombygning til ændret anvendelse synes realistisk, da det ikke forventes at kunne udlejes til familieboliger efterfølgende. 5
Såfremt der ikke er en langvarig plan for Fårup Plejecenter, skal det bestemt overvejes, hvilket tiltag der igangsættes på ejendommen. København den 19. juni 2013 Pernille Thrane advokat (L) pt@svega.dk 6